Financer un bien en Italie avec son patrimoine

Chiffres vérifiés le : 14 octobre 2026. Les taux évoluent ; les chiffres ci-dessous décrivent le marché à cette date et ne constituent pas une offre.

Ce qu'une banque italienne prête à un non-résident

Les banques italiennes prêtent aux non-résidents de l'Union européenne, en euros, avec les mêmes produits qu'aux résidents : taux fixe, taux variable indexé sur l'Euribor, ou formules mixtes. Ce qui change, c'est la prudence. Pour un achat de revente, un non-résident se voit en général proposer 50 à 60 % de la valeur retenue par l'expert de la banque, quand un résident obtient couramment 80 %. La durée est souvent plafonnée à 20 ou 25 ans, et la plupart des banques veulent que le prêt soit remboursé avant 75 ou 80 ans.

Les taux, eux, n'ont rien de dissuasif. La Banque d'Italie relève un TAEG moyen de 3,99 % sur les nouveaux crédits immobiliers aux ménages en août 2026, en légère hausse après les deux relèvements de la Banque centrale européenne de juin et septembre 2026, qui ont porté le taux de dépôt à 2,50 %. L'Euribor à douze mois, référence des prêts variables, s'établissait en moyenne à 3,25 % en septembre 2026. À titre d'illustration et sans valeur d'offre, 150 000 euros sur 25 ans à 3,99 % représentent une mensualité d'environ 791 euros.

Plusieurs banques italiennes appartiennent d'ailleurs à des groupes français, mais elles prêtent selon les critères italiens, avec un dossier italien : le lien avec votre banque chez vous ne vous dispense de rien.

Le dossier et les frais du prêt italien

La banque demande vos avis d'imposition et bulletins de salaire ou bilans des deux ou trois dernières années, traduits en italien, votre codice fiscale, un compte italien pour les prélèvements et le compromesso. Elle fait réaliser une expertise, la perizia, et c'est cette valeur, pas le prix, qui sert de base à la quotité. Quand le dossier est accepté, elle émet une offre ferme ; la loi italienne la rend contraignante pour elle pendant au moins sept jours avant la signature.

Les frais sont réels : la taxe de substitution de 2 % du capital emprunté pour une résidence secondaire, retenue au déblocage (0,25 % seulement en prima casa), les frais de dossier, l'expertise, l'assurance incendie obligatoire et l'acte de prêt chez le notaire, signé en même temps que l'achat. Sur 150 000 euros empruntés, la seule taxe de substitution représente 3 000 euros à prévoir dans l'apport.

Financer chez vous : la piste la plus fréquente

Quand la banque italienne s'arrête à 55 %, le reste vient le plus souvent de votre pays. Votre banque ne prendra pas d'hypothèque sur un bien en Italie, mais elle peut prêter contre un bien que vous possédez chez vous ou contre un portefeuille financier.

En France, trois solutions reviennent : le prêt hypothécaire garanti par votre résidence principale ou un autre bien en France, dont les fonds sont libres d'emploi ; le rachat de crédit avec trésorerie, qui regroupe votre prêt existant et ajoute le montant du projet italien ; et le crédit lombard, adossé à une assurance-vie ou un compte-titres, sans vendre les placements. Les banques françaises n'en font pas toutes la publicité, et les banques privées y sont plus à l'aise que les réseaux de détail. Le taux est un taux français, l'analyse porte sur vos revenus français, et la garantie reste en France : c'est votre maison qui est engagée, pas la maison italienne.

Cette piste a un avantage pratique : vous arrivez en Italie en acheteur comptant, ce qui simplifie le compromesso, raccourcit le délai jusqu'à l'acte et supprime la taxe de substitution de 2 %. Elle a aussi un prix : le risque se déplace sur votre patrimoine chez vous, et une garantie sur votre résidence principale mérite une décision à part entière, prise avec un conseiller agréé dans votre pays.

Combiner les deux, ou payer comptant

Beaucoup d'acheteurs combinent : un prêt italien pour la part que la banque italienne accepte, un financement garanti chez eux pour le complément et les frais, ou l'épargne pour l'un des deux. Le bon dosage dépend de votre horizon : un prêt italien lie le bien à sa propre dette, ce qui est propre si vous revendez ; un financement chez vous laisse le bien italien libre de toute hypothèque, ce qui plaît aux héritiers et simplifie une revente.

Si vous payez comptant, par l'épargne ou la vente d'un bien, le calendrier est le plus court, mais la question du relais se pose : vendre d'abord et acheter ensuite, ou l'inverse. Un prêt relais dans votre pays peut couvrir l'écart ; les banques italiennes, elles, ne font pas de relais sur un bien situé à l'étranger.

Ce que cela change pour votre budget

Partez de ce que vous pouvez réunir sans prêt italien : épargne et marge de financement chez vous. Ajoutez la part qu'une banque italienne couvrirait de façon réaliste, 50 à 60 % de la valeur d'expertise. Déduisez les frais d'achat, qui sortent toujours de vos fonds propres : droit d'enregistrement à 9 % de la valeur cadastrale, notaire, agence, et la taxe de substitution si vous empruntez en Italie. Le résultat est votre fourchette de recherche, et elle est souvent un peu plus basse que celle que donne un simulateur.

Prévoyez ensuite les coûts annuels : l'IMU et la TARI, les charges de copropriété s'il y en a, l'assurance, l'entretien, et pour un bien à rénover un budget travaux chiffré par un professionnel, car aucune banque ne finance des travaux estimés au doigt mouillé. Si vous comptez louer, notre guide de la location détaille ce qui revient à l'Italie et à votre pays.

Préparer le financement

Chiffrez d'abord ce que vous pouvez apporter sans prêt italien.
Demandez à votre banque habituelle si elle prête contre votre bien pour un achat à l'étranger, avant de chercher.
Comptez 50 à 60 % de quotité côté italien, et 2 % de taxe de substitution sur ce montant.
Déduisez les frais d'achat avant de fixer votre fourchette.
Faites traduire vos documents de revenus avant le compromesso, pas après.
Négociez une condition suspensive de prêt dans le compromesso.
Traitez les taux publiés comme des repères, pas comme une offre.

Questions fréquentes

Quelle part une banque italienne finance-t-elle pour un non-résident ?

Ma banque peut-elle prendre une hypothèque sur la maison italienne ?

Taux fixe ou variable en Italie ?

S'agit-il d'un conseil en crédit réglementé ?

Pour aller plus loin

Ce que les demandeurs écrivent sur le financement

Sur les 285 demandes accompagnées d'un message reçues dans notre réseau entre le 27 mai et le 9 octobre 2026, 25 citaient la valeur de leur propre maison comme source des fonds, 10 décrivaient un relais entre la vente d'un bien et l'achat du suivant, et 7 demandaient simplement combien ils pouvaient emprunter. Ce sont des chiffres pour l'ensemble du réseau, pas pour l'Italie seule, mais ils montrent que la piste du financement chez soi, décrite dans ce guide, n'a rien d'exceptionnel.

Rédigé, relu et approuvé par Bas Terpstra, certifié AFM et PGN
Basterpstra B.V., Drachten (AFM 12050993)

Comment ce guide a été fait. Bas Terpstra rédige, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les montants changent : utilisez ce guide comme une information générale et vérifiez les détails pour votre propre situation.

Ce guide est une information générale et non un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les taux et pourcentages cités sont des repères issus de sources publiques de 2026 et expressément pas une offre. Tout crédit est soumis à l'examen des revenus, de l'expertise et des critères du prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.