Chiffres vérifiés le : . Les taux et règles évoluent ; ce qui suit décrit la situation à cette date et ne remplace pas un conseil personnalisé.
Le loyer est d'abord imposé en Italie
Toutes les conventions fiscales de votre pays avec l'Italie disent la même chose : les revenus d'un immeuble sont imposables dans l'État où il se trouve. Un propriétaire non résident déclare donc ses loyers italiens en Italie, par une déclaration annuelle de non-résident déposée avec l'aide d'un commercialista, et l'Italie prélève en premier. Ce que fait ensuite votre pays dépend de sa convention, voir plus bas.
La cedolare secca : l'impôt forfaitaire sur les loyers
Pour une location d'habitation à un particulier, le propriétaire peut opter pour la cedolare secca, un impôt de substitution qui remplace l'IRPEF, ses additionnelles, le droit d'enregistrement et le timbre du bail. Le taux est de 21 % du loyer brut pour un bail libre et de 10 % pour un bail à loyer encadré, le canone concordato, dans les communes où ce régime existe. Aucune charge n'est déductible, ce qui fait de la cedolare un choix simple et, dans la grande majorité des cas, moins coûteux que le barème pour un non-résident. Les sources officielles ne posent pas de condition de résidence, et la pratique l'admet pour les non-résidents ; faites-le confirmer par votre commercialista pour votre cas.
Locations courtes : les règles se sont durcies en 2026
La location touristique de moins de trente jours, la locazione breve, a son propre régime. La loi de finances pour 2026 a ramené de quatre à deux le nombre de logements qu'un particulier peut louer en courte durée sans être présumé exercer une activité professionnelle ; au-delà, il faut un numéro de TVA et le régime d'entreprise. Pour un particulier, la cedolare s'applique à 21 % sur un logement de son choix et à 26 % sur le second. Quand la réservation passe par une plateforme ou une agence, l'intermédiaire retient 21 % à la source, à titre d'acompte.
Chaque logement loué en courte durée doit afficher un code d'identification national, le CIN, obtenu auprès du ministère du Tourisme, et respecter les obligations de sécurité qui l'accompagnent. Plusieurs villes et régions ajoutent des règles locales, de la taxe de séjour à des restrictions dans les centres historiques : vérifiez celles de la commune visée avant d'acheter pour louer, le modèle économique peut en dépendre.
Les coûts fixes : IMU, charges et gestion
Un bien qui n'est pas votre résidence principale supporte l'IMU chaque année. Le taux de base est de 0,86 % de la valeur cadastrale revalorisée, et chaque commune peut le monter jusqu'à 1,06 % ou le baisser. Sur un bien loué à loyer encadré, l'IMU est réduite d'un quart. S'ajoutent la TARI pour les déchets, due par l'occupant mais souvent répercutée dans une location courte, les charges de copropriété, l'assurance, et pour une location saisonnière les frais de gestion et de ménage, qui absorbent facilement 20 à 30 % du chiffre d'affaires. Un rendement se calcule après tout cela, et après l'impôt des deux pays.
Ce que votre pays prélève ensuite
En France, les loyers italiens se déclarent chaque année sur le formulaire 2047, puis sur la 2044 pour une location nue ou en bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. La convention franco-italienne du 5 octobre 1989 élimine la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus : le loyer entre dans votre revenu imposable et dans le calcul du taux, mais l'impôt français qui lui revient est annulé. Les prélèvements sociaux suivent la même logique. Le bien compte par ailleurs dans votre patrimoine pour l'IFI si le seuil de 1,3 million d'euros est dépassé, et le compte bancaire italien se déclare sur le 3916.
En Belgique, le bien a reçu un revenu cadastral lors de la déclaration obligatoire dans les quatre mois de l'acquisition, et c'est ce revenu cadastral, pas le loyer réel, que vous reprenez chaque année au cadre III de votre déclaration, même lorsque le bien est loué à un particulier. En vertu de la convention belgo-italienne du 29 avril 1983, le revenu est en principe exonéré en Belgique avec réserve de progressivité : il n'est pas imposé, mais il relève le taux appliqué à vos autres revenus. Faites confirmer ce traitement par un conseiller, et notez qu'une activité de location touristique organisée peut être requalifiée différemment.
Au Luxembourg, les loyers italiens figurent dans votre déclaration annuelle, et la convention luxembourgo-italienne du 3 juin 1981 attribue leur imposition à l'Italie ; le Luxembourg les exonère en principe tout en les prenant en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. Les intérêts d'un emprunt contracté pour le bien et les charges se traitent côté italien, où la cedolare secca ne les admet pas en déduction. Faites valider le traitement exact par un conseiller luxembourgeois, surtout si vous détenez plusieurs biens.
À la revente
Si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, l'Italie impose la plus-value, soit au barème, soit sur option auprès du notaire à un impôt de substitution de 26 %. Passé cinq ans, la plus-value d'un particulier est exonérée en Italie, de même que celle d'un bien qui a servi de résidence principale la plus grande partie de la période de détention. La France, elle, impose la plus-value immobilière d'un résident sur un bien à l'étranger avec son propre abattement pour durée de détention et un crédit d'impôt pour l'impôt italien : la détention de plus de cinq ans n'efface donc pas tout.La Belgique n'impose en principe pas la plus-value d'un particulier sur un immeuble situé à l'étranger couvert par une convention, hors gestion anormale du patrimoine privé ; faites-le confirmer pour votre cas.Le Luxembourg attribue l'imposition de la plus-value à l'Italie en vertu de la convention et l'exonère en principe avec réserve de progressivité ; faites-le confirmer pour votre cas.
Avant d'acheter pour louer
- Vérifiez les règles locales de la commune sur la location touristique avant la proposta.
- Comptez deux logements au maximum en courte durée en tant que particulier.
- Prévoyez le CIN et les obligations de sécurité dès la mise en location.
- Choisissez entre bail libre à 21 % et loyer encadré à 10 % selon le marché local.
- Calculez l'IMU au taux de la commune, pas au taux de base.
- Prévoyez un commercialista en Italie et la déclaration dans votre pays.
- Tenez compte de l'impôt sur la plus-value si vous pensez revendre dans les cinq ans.
Questions fréquentes
Pour aller plus loin
Ce que les demandeurs écrivent sur la location
Sur les 356 demandes reçues dans notre réseau entre le 27 mai et le 9 octobre 2026, 59 indiquaient l'investissement comme objectif ; parmi les 285 messages écrits, 18 parlaient de revenus locatifs et 9 d'un usage professionnel, chambre d'hôtes ou petit hôtel. Ce sont des chiffres pour l'ensemble du réseau, pas pour l'Italie seule, mais ils montrent qu'une demande sur six arrive avec un projet de location, et donc avec les questions fiscales décrites ici.
Comment ce guide a été fait. Bas Terpstra rédige, relit et approuve chaque guide, avec des outils d'IA et des sources publiques comme point de départ. Les règles et les montants changent : utilisez ce guide comme une information générale et vérifiez les détails pour votre propre situation.
Ce guide est une information générale et non un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les taux et pourcentages cités sont des repères issus de sources publiques de 2026 et expressément pas une offre. Tout crédit est soumis à l'examen des revenus, de l'expertise et des critères du prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé.